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葛量洪夫人新村

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葛量洪夫人新村
Lady Grantham Villas

1980年代的葛量洪夫人新村
地址 九龙大角咀通州街28号
发展商 香港经济屋宇协会
用途 住宅
座数 4座
层数 5层
落成年份 1955年(1984年拆卸)
物业前身 亚细亚火油公司木屋区
管理公司 香港经济屋宇协会(1955.7-1975.12)
香港政府(1976.1-1982.6)
香港房屋协会(1982.6-1984.2)

葛量洪夫人新村(英语:Lady Grantham Villas,英语通称“Madam Grantham San Tsuen”)[1]是已拆卸的香港公共屋邨,亦为私营建屋团体“香港经济屋宇协会”(下称经屋会)唯一一个公屋项目,取名自时任香港总督葛量洪爵士的夫人葛慕莲。该屋邨位于九龙大角咀通州街28号,即诗歌舞街太子道西之交界处,共有四幢楼宇,在1955年6月落成,7月18日举行开幕典礼。

该屋邨跟香港房屋协会上李屋邨香港模范屋宇会模范邨一样,都是因应战后的住屋问题而经港府优惠地价批地所建的住宅,但不同的是这些单位当初是以“售卖”形式作招徕并开放予市民申请。后来经屋会却反口指出,落成时与市民缔结的是租约而非买卖合约,该协会仍是业主并多次追收租金,因此引起已“购买”的居民非常不满,双方更对簿公堂。

1976年,屋邨因地契期满不获续期而遭港府接管,并因配合兴建西九龙走廊而于翌年拆掉一座楼宇,1982年转至房协接手不久,便透过“市区改善计划”迁移剩余的居民,及宣布该屋邨为非法僭建楼宇,最终在1984年2月19日关闭屋邨及重建,并于1988年建成颂贤花园[2]

屋邨结构

葛量洪夫人新村由四幢高五层的钢骨水泥楼宇组成(原先为七幢),工程费约187万港元,分为A、B、C、D共四座,A座设40个单位,其余三座设80个单位,合共提供280个单位,单位分为G种两房(供六人居住)及H种三房(供十人居住)两种,“售价”分别为约7,500及10,000港元。[3]当中前者建筑面积730平方英尺,然而扣除道路花园等公用部分,实用面积(含厨厕)仅365平方英尺;至于后者建筑面积达986平方英尺,但实用面积只有约493平方英尺。[4]合资格“购买”者为月入300至1,200港元的市民,经屋会设立审查委员会为申请者进行入息及资产审查,成员包括教会人士、名流和教育界人士等。[5]成功通过审查者,便需分三期付款,第一期在签约时付三成金额,第二期在住宅建设时再付三成金额,而余下的第三期四成金额,则在入伙时清缴。[6]由于屋邨在初期以“售卖”形式作招徕,而传媒引述时都是写单位“发售”并说明金额付清后单位是属于申请者,以致申请者都以为自己是来“购买”这些单位,因此引发后来的业权纷争,详见后文。[7]

楼宇名称 单位数目 落成年份 拆卸年份 重建后建筑
A座 40 1955 1977 西九龙走廊
B座 80 1984 颂贤花园
C座
D座

历史

葛量洪夫人新村的现址已重建为颂贤花园

初期发展

第二次国共内战开始后,香港人口因中国大陆移民涌入而大增,造成严重住屋问题,港府为鼓励私人机构或团体可以多建房屋,自1946年中开始以“私人协约”方式,以低地价批地予他们建屋,吸引房协香港模范屋宇会香港平民屋宇有限公司等机构响应,分别建成上李屋邨模范邨荔枝角蝴蝶谷新村平房区等楼宇。[8]

1953年,曾参选上一年市政局民选议员九龙乐善堂前副主席兼永远顾问、[9]曾任崇基联合书院董事的香港国际建设有限公司董事长陈能方长老(1888年9月9日-1979年1月26日),[10]港府申请以低价拨出大角咀海旁一块约4.3万平方英尺的土地兴建住宅楼宇,港府以每平方英尺十港元批出予该公司,年期为22年,至1975年尾为止,该公司之后计划推共260个单位(后改为280个单位)并以低于市价的价钱开放“认购”申请,到1954年3月时申请人数已超逾两千人。[11]陈能方同时联同其他社会名流发起成立一个名为“香港经济屋宇协会”的建屋团体,以承继该楼宇的后续行政安排,之后获时任香港总督葛量洪爵士的夫人葛慕莲赞助,[6]其后于9月25日经港府透过《公司条例》批准成立为法团,陈能方本人担任主席,建屋工程也得以启动。[3]经屋会曾计划需要建设十万个单位才能解决住屋问题,但因太过庞大而不切实际,故只能从小做起,改为一开始要先建成六百个单位以试水温。[6]

建屋工程所在的诗歌舞街太子道西交界地一带,原为亚细亚火油公司旧址和木屋区[12]还有一部分小商户,早于1954年5月安排迁拆。[13]当经屋会成立后,便立即在11月15日开始动工,当时预计翌年5月便可完成。[14]到翌年2月,为纪念葛慕莲的赞助,经屋会将这个项目定名为“葛量洪夫人新村”,同时宣布申请者甄选程序已完成,而葛量洪本人也于2月14日陪同时任工务司包宁亲赴工地巡视。[15]4月12日,该工地举行奠基典礼,邀得葛慕莲和陈能方主持。[16]

项目于同年6月正式落成,7月18日举行开幕典礼,由葛量洪伉俪主持开幕剪彩仪式,多位名人如杨国璋周埈年颜成坤利铭泽何礼文等皆有出席,葛量洪在致辞时更称赞经屋会的贡献,称他们在解决屋荒问题上有巨大帮助。[17]而按经屋会计划,在首280个单位正式落成后便开始下一期共320个单位建设工程,以达到该会要建设六百个单位的目标,惟最终未能实现。[18]另一方面,居民于1957年7月20日正式组建居民联会,旨在加强居民对内及对外联系。[19]

业权纷争

这个业权纷争始于1960年,经屋会在当年2月5日书面通知一名黄姓住户,表示因为对方自1955年入住以来未交租金,故按照合约收回单位,又追回对方相关利益损失;而黄氏不予理会,没有迁出。[20]该屋邨居民联会收到上述个案申诉后感到不满,于5月25日召开记者会,指控经屋会仍然自称是该屋邨业主,还在每月向居民征收的杂费收据上称为“租金”。[21]除此之外,他们更指责经屋会身为华人主导的组织,但当时说明书、合约、宣传品等却用英语,居民当时获告知每单位订价是7,500或10,000港元,入伙后需交每月杂费16.5港元,以致当时居民认为该“订价”是卖价,在双方缔结合约时居民以为这是买卖合约,却其实是由律师楼发出的租赁合约。[22]

经屋会见黄姓住户仍未迁出,于是在7月12日延聘刚投身法律界的廖子明大律师,循民事诉讼程序向对方提出起诉,而黄氏则委任身兼市政局议员的贝纳祺大律师作为辩护,陈述黄氏的单位是当年购买而来,并非租赁。[23]由于牵涉到全邨280户的权利,引起居民关注,当日到场旁听席全数坐满,而诉讼案当初订期至10月6日起审理,但后来不见传媒跟进,结果无从得知。[20]不过,有六名住户后来被税务局控告欠交物业税,并于10月11日被法院判处需要照数缴付。[24]因为辩方当初指居民每月缴付的杂费是包括物业税,亦曾经一度考虑将经屋会列为被告,故此经屋会可能仍然如组织本身所称,仍然是该屋邨的业主。[25]而后来屋邨于1984年遭清拆时,有居民代表承认当年“购买”单位时因不谙法律和英语,以致对业权问题未能理解。[26]

结局

1976年1月1日,港府以地契在前一日期满及不获续期为理由,即时接管葛量洪夫人新村;为配合兴建西九龙走廊,港府在翌年1月12日通知居民要收回土地,当日全邨约2,200人接到通知,方知当初入伙时不只仅是租住,而且年期只得廿余年,顿时大感恐慌并连夜召开居民大会,决议要求港府续约,并挂起横额抗议。[27]其后政府选择仅即时迁拆第一座楼宇来兴建公路,受影响居民获每平方英尺22港元特惠补偿,兼被编配其他公屋及搬迁津贴。[26]

其余三座约于1982年6月被房协接管并进行住户登记。1983年3月起,屋邨土地被纳入“市区改善计划”,开始进行重建前期工作,向剩余三座的居民发出收回单位通知。[28]部分人获安置往苏屋邨石硖尾邨泽安邨房委会公屋,或者获得4,500港元迁拆赔偿,另加800至1,200港元搬迁津贴以搬往别处。[29]1984年1月初,尚有超过一百户还未搬出,当中有约40户是因绿印者、一人或二人家庭而未获安置,房协则通知他们即将拆卸屋邨,居民于是开召开大会要求押后拆卸。[28]他们又前往周梁淑怡张鉴泉张奥伟陈英麟等议员办事处寻求帮助。[30]至于房协回应指屋邨自1977年后已属非法僭建需要拆卸,及澄清有40余户是在1982年6月后才入住,或者是在其他公屋单位已有户籍而不获安置,无意押后清拆日期。[31]最终房协如期在2月19日关闭屋邨拆卸重建,工程在1988年初完成,成为今日的颂贤花园[32] 

社区环境

葛量洪夫人新村位处九龙市区,又跟海边和当时的旺角码头相距不远,交通方便。[33]战前的大角咀发展上并不成熟,在英国取得新九龙前曾是其中一个三不管地带,到1918年后大角咀经移山填海和开辟道路,便成为九龙其中一个工业区,之后到1950年代又发展一些住宅,形成工业和住宅并存的社区。[34]旺角码头在1972年迁至大角咀码头,比起前者更接近该屋邨,码头曾经因中国大陆改革开放而开办多条往沿岸城市的航线,当地人流增长不少。[35]此外,该屋邨旁边是同期落成的旺角消防局,也邻近名校圣芳济书院鲜鱼行学校[36]屋邨内部方面以住宅大厦和小花园为主,由于入伙后屋邨管理未获居民认同,他们唯有于1964年自行成立“葛量洪夫人新村居民协会有限公司”统一屋邨管理事宜,之后他们得以继续安居。[37]

影响

葛量洪夫人新村是少数非港府房协兴建的公共房屋之一,与模范邨和后来的大坑西新邨一样为市民提供另类居所,可是这些私人机构的房屋却带来管理上的问题,加上后来港府积极兴建公屋,使私人机构公屋的影响力降低。[38]到1979年,模范邨出现管理问题,重建工程只完成一半便遭房委会接管,而房协接管葛量洪夫人新村时,陈能方已去世,经屋会亦已消失在大众视野之内,后来这个存在不足卅年的屋邨都成为历史。[39]现时仅有房协能够继续发展其他房屋,而大坑西新邨是全港现存唯一私营公屋。[40]

参考

  1. ^ Lady Grantham Villas (Madam Grantham San Tsuen), Tai Kok Tsui. Hong Kong Image Database. HKU Libraries. [2020-05-16]. 
  2. ^ 颂贤花园. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-05-15]. 
  3. ^ 3.0 3.1 兴建经济屋宇快将实现 经济屋宇协会批准成立 第一步将在大角嘴建屋. 工商晚报. 1954-09-28. 
  4. ^ 葛量洪夫人新村 第一批屋宇落成 购得者共分三期缴款. 工商晚报. 1955-06-16. 
  5. ^ 大角嘴建经济屋宇 第一座明春可落成 二千馀人申请先行审查. 香港工商日报. 1954-10-13. 
  6. ^ 6.0 6.1 6.2 解决港九屋荒建屋十万层 经济屋宇协会先建六百层尝试 第一期二百八十层已完全售出 工程四月底完成总督昨往视察. 华侨日报. 1955-02-15. 
  7. ^ 港督今晨赴大角嘴巡视 葛量洪夫人新村 该村首期建屋二百八十层. 工商晚报. 1955-02-14. 
  8. ^ 徐颂雯. 战后房荒(1)— 房屋供应的第三条出路. 立场新闻. 2019-02-24 [2020-05-11]. 
  9. ^ 编辑委员会. 2014年度年报暨2015年度总理就职典礼特辑 (PDF). 香港: 九龙乐善堂. 2015-05-19: 221 [2020-05-15]. 
  10. ^ 基督徒真理团契会长陈能方息劳归主. 香港工商日报. 1979-02-02. 
  11. ^ 经济屋宇申请者多 二百六十层二千人逐鹿 经济屋宇协会本月内可成立. 香港工商日报. 1979-02-02. 
  12. ^ 图片说明:大角嘴正在发展中,将成为新的住宅区。. 工商晚报. 1954-10-08. 
  13. ^ 经济屋宇行将兴工 大角咀商户续迁拆. 华侨日报. 1954-05-24. 
  14. ^ 大角咀经济屋宇 批准购买者首批三百户 本周动工明年五月完成. 华侨日报. 1954-11-01. 
  15. ^ 广建经济屋 首批七幢定名“葛量洪夫人新村” 总督偕工务司明日前往视察工程. 华侨日报. 1955-02-13. 
  16. ^ 葛量洪夫人新村 建经济屋宇 今午奠基礼. 工商晚报. 1955-04-12. 
  17. ^ 葛量洪夫人新村昨举行开村礼 督宪致词论屋荒问题 港九居民移植新界环境实所不许 新村建成对解决屋荒有重大贡献. 华侨日报. 1955-07-19. 
  18. ^ 葛量洪夫人新村明日举行开村典礼 总督伉俪亲临主持. 华侨日报. 1955-07-17. 
  19. ^ 葛量洪夫人新村居民联会成立 谢伯昌监誓区炜森致训. 华侨日报. 1957-07-21. 
  20. ^ 20.0 20.1 大角咀葛量洪夫人新村 租权业权发生讼案. 华侨日报. 1960-07-13. 
  21. ^ 葛量洪夫人新村 因业权问题 居民会今日有说话. 华侨日报. 1960-05-25. 
  22. ^ 葛量洪夫人新村 新楼业权有争论. 大公报. 1960-05-26. 
  23. ^ 葛量洪夫人新村业权讼案 经济屋宇会控一住客欠租 住客谓屋乃购来并非租赁 地方法院民事庭定期十月审讯. 华侨日报. 1960-05-25. 
  24. ^ 葛夫人新村 六住户承认欠缴物业税 判照数缴付. 华侨日报. 1960-10-12. 
  25. ^ 葛夫人新村六住户 被控欠物业税 法庭明日开审. 华侨日报. 1960-10-10. 
  26. ^ 26.0 26.1 葛量洪夫人新村居民 不满搬迁赔偿 要求延期清拆合理安置. 华侨日报. 1984-01-03. 
  27. ^ 大角咀葛量洪夫人新村 屋地期满收回土地 居民傍徨群起抗议 二千居民召开大会强烈反对. 香港工商日报. 1977-01-13. 
  28. ^ 28.0 28.1 葛量洪夫人新村将拆 百户人要求安置补偿. 大公报. 1984-01-03. 
  29. ^ 葛量洪夫人新村清拆改建 百馀户居民盼房协 延期清拆发补偿金. 香港工商日报. 1984-01-03. 
  30. ^ 葛量洪夫人新村 居民盼议员援手 延期清拆及予特惠补偿. 华侨日报. 1984-01-11. 
  31. ^ 房协称占地已被港府收回 葛量洪夫人新村 屋宇属非法僭建 村民将接照房屋政策获安置. 大公报. 1984-01-05. 
  32. ^ 旺角区社区建设不断增加 颂贤花园重建年底落成 内设老人及青少年中心 檡树街多层停车场明年中启用. 华侨日报. 1987-02-04. 
  33. ^ 特写:未来新住宅区. 工商晚报. 1954-10-08. 
  34. ^ 九龙地名考察(六)- 大角嘴. 乐怡生活. 2018-05-02 [2020-05-17]. 
  35. ^ 大角咀的变迁. Kowloon Post 龙周. [2020-05-17]. 
  36. ^ 大角咀简史 (PDF). 坐言集之大角咀. [2020-05-17]. 
  37. ^ 葛量洪夫人新邨 期满住客要迁出 拟请求政府续约. 香港工商日报. 1977-01-13. 
  38. ^ 易汶健. 大坑西新邨的没落,也是私营廉租屋的没落. 香港独立媒体. 2013-05-19 [2020-05-17]. 
  39. ^ 何思芸; 林良叶. 半百模范村老而弥坚. 香港树仁学院仁闻报. 2006年5月号 [2020-05-17]. 
  40. ^ 吕嘉丽. 居民入纸修订大坑西邨重建计划 吁以公屋模式出租、容让小店经营. 香港01. 2016-10-21 [2020-05-17]. 

参见

外部链接