葛量洪夫人新村

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葛量洪夫人新村
Lady Grantham Villas
1980年代的葛量洪夫人新村
概要
类型租住屋邨
国家中华人民共和国
地点香港旺角区
地址九龙大角咀通州街28号
托建方 香港房屋委员会
入伙年份1955年
拆卸年份1984年(29年楼龄)
技术细节
座数4座

葛量洪夫人新村(英语:Lady Grantham Villas,英语通称“Madam Grantham San Tsuen”)[1]是已拆卸的香港公共屋邨,亦为私营建屋团体“香港经济屋宇协会”(下称经屋会)唯一一个出租住宅项目,取名自时任香港总督葛量洪爵士夫人葛慕莲。该屋邨位于九龙旺角区(今油尖旺区大角咀通州街28号,即诗歌舞街太子道西之交界处,共有四幢楼宇,在1955年6月落成,7月18日举行开幕典礼。

该屋邨跟香港房屋协会上李屋邨香港模范屋宇会模范邨一样,都是因应战后的住屋问题而向港府批地并以优惠地价所建的住宅,但不同的是这些单位当初是以“售卖”形式作招徕并开放予市民申请。后来经屋会却反口指出,落成时与市民缔结的是租约而非买卖合约,该协会仍是业主并多次追收租金,因此导致声称已“购买”屋邨单位的居民非常不满,双方更对簿公堂。

1976年,屋邨因地契期满不获续期而遭港府接管,并因配合兴建西九龙走廊而于翌年拆掉一座楼宇,1982年转至房协接手不久,便透过“市区改善计划”迁移剩余的居民,及宣布该屋邨为非法僭建楼宇,最终在1984年2月19日关闭屋邨及重建,并于1988年建成颂贤花园[2]

屋邨资料及楼宇结构

葛量洪夫人新村由四幢高五层的钢骨水泥楼宇组成(原先为七幢),工程费约187万港元,分为A、B、C、D共四座,A座设40个单位,其余三座设80个单位,合共提供280个单位,单位分为G种两房(供六人居住)及H种三房(供十人居住)两种,“售价”分别为约7,500及10,000港元[3]。当中前者建筑面积730平方英尺,然而扣除道路花园等公用部分,实用面积(含厨厕)仅365平方英尺;至于后者建筑面积达986平方英尺,但实用面积只有约493平方英尺[4]。合资格“购买”者为月入300至1,200港元的市民,经屋会设立审查委员会为申请者进行入息及资产审查,成员包括教会人士、名流和教育界人士等[5]。成功通过审查者,便需分三期付款,第一期在签约时付三成金额,第二期在住宅建设时再付三成金额,而余下的第三期四成金额,则在入伙时清缴[6]。由于屋邨在初期以“售卖”形式作招徕,而传媒引述时都是写单位“发售”并说明金额付清后单位是属于申请者,以致申请者都以为自己是来“购买”这些单位,因此引发后来的业权纷争,详见后文[7]

楼宇

楼宇名称 单位数目 落成年份 拆卸年份 重建后建筑
A座 40 1955年 1977年 西九龙走廊
B座 80 1984年 颂贤花园
C座
D座

历史

葛量洪夫人新村的现址已重建为颂贤花园

初期发展

第二次国共内战开始后,香港人口因中国大陆移民涌入而大增,造成严重住屋问题,港府为鼓励私人机构或团体可以多建房屋,自1946年中开始以“私人协约”方式,以低地价批地予他们建屋,吸引房协香港模范屋宇会香港平民屋宇有限公司等机构响应,分别建成上李屋邨模范邨荔枝角蝴蝶谷新村平房区等楼宇[8]

1953年,曾参选上一年市政局民选议员九龙乐善堂前副主席兼永远顾问[9]、曾任崇基联合书院董事的香港国际建设有限公司董事长陈能方长老(1888年9月9日-1979年1月26日)[10],向港府申请以低价拨出大角咀海旁一块约4.3万平方英尺的土地兴建住宅楼宇,港府以每平方英尺十港元批出予该公司,年期为22年,至1975年尾为止,该公司之后计划推共260个单位(后改为280个单位)并以低于市价的价钱开放“认购”申请,到1954年3月时申请人数已超逾两千人[11]。陈能方同时联同其他社会名流发起成立一个名为“香港经济屋宇协会”的建屋团体,以承继该楼宇的后续行政安排,之后获时任香港总督葛量洪爵士的夫人葛慕莲赞助[6],其后于9月25日经港府透过《公司条例》批准成立为法团,陈能方本人担任主席,建屋工程也得以启动[3]。经屋会曾计划需要建设十万个单位才能解决住屋问题,但因太过庞大而不切实际,故只能从小做起,改为一开始要先建成六百个单位以试水温[6]

建屋工程所在的诗歌舞街太子道西交界地一带,原为木屋区[12],还有一部分小商户,早于1954年5月安排迁拆[13]。当经屋会成立后,便立即在11月15日开始动工,当时预计翌年5月便可完成[14]。到翌年2月,为纪念葛慕莲的赞助,经屋会将这个项目定名为“葛量洪夫人新村”,同时宣布申请者甄选程序已完成,而葛量洪本人也于2月14日陪同时任工务司包宁(Theodore Louis Bowring页面存档备份,存于互联网档案馆))亲赴工地巡视[15]。4月12日,该工地举行奠基典礼,邀得葛慕莲和陈能方主持[16]

项目于同年6月正式落成,7月18日举行开幕典礼,由葛量洪伉俪主持开幕剪彩仪式,多位名人如杨国璋周埈年颜成坤利铭泽何礼文等皆有出席,葛量洪在致辞时更称赞经屋会的贡献,称他们在解决屋荒问题上有巨大帮助[17]。而按经屋会计划,在首280个单位正式落成后便开始下一期共320个单位建设工程,以达到该会要建设六百个单位的目标,惟最终未能实现[18]。另一方面,居民于1957年7月20日正式组建居民联会,旨在加强居民对内及对外联系[19]

业权纷争

这个业权纷争始于1960年,经屋会在当年2月5日书面通知一名黄姓住户,表示因为对方自1955年入住以来未交租金,故按照合约收回单位,又追回对方相关利益损失;而黄氏不予理会,没有迁出[20]。该屋邨居民联会收到上述个案申诉后感到不满,于5月25日召开记者会,指控经屋会仍然自称是该屋邨业主,还在每月向居民征收的杂费收据上称为“租金”[21]。除此之外,他们更指责经屋会身为华人主导的组织,但当时说明书、合约、宣传品等却用英语,居民当时获告知每单位订价是7,500或10,000港元,入伙后需交每月杂费16.5港元,以致当时居民认为该“订价”是卖价,在双方缔结合约时居民以为这是买卖合约,却其实是由律师楼发出的租赁合约[22]

经屋会见黄姓住户仍未迁出,于是在7月12日延聘刚投身法律界的廖子明大律师,循民事诉讼程序向对方提出起诉,而黄氏则委任身兼市政局议员的贝纳祺大律师作为辩护,陈述黄氏的单位是当年购买而来,并非租赁[23]。由于牵涉到全邨280户的权利,引起居民关注,当日到场旁听席全数坐满,而诉讼案当初订期至10月6日起审理,但后来不见传媒跟进,结果无从得知[20]。不过,有六名住户后来被税务局控告欠交物业税,并于10月11日被法院判处需要照数缴付[24]。因为辩方当初指居民每月缴付的杂费是包括物业税,亦曾经一度考虑将经屋会列为被告,故此经屋会可能仍然如组织本身所称,仍然是该屋邨的业主[25]。而后来屋邨于1984年遭清拆时,有居民代表承认当年“购买”单位时因不谙法律和英语,以致对业权问题未能理解[26]

结局

1976年1月1日,港府以地契在前一日(即1975年12月31日)期满及不获续期为理由,即时接管葛量洪夫人新村;为配合兴建西九龙走廊,港府在翌年1月12日通知居民要收回土地,当日全邨约2,200人接到通知,方知当初入伙时不只仅是租住,而且年期只得廿余年,顿时大感恐慌并连夜召开居民大会,决议要求港府续约,并挂起横额抗议[27]。其后政府选择仅即时迁拆第一座楼宇来兴建公路,受影响居民获每平方英尺22港元特惠补偿,兼获编配其他公屋及搬迁津贴[26]

其余三座约于1982年6月由房协接管并进行住户登记。1983年3月起,屋邨土地获纳入“市区改善计划”,开始进行重建前期工作,向剩余三座的居民发出收回单位通知[28]。部分人获安置往苏屋邨石硖尾邨泽安邨房委会出租公共屋邨,或者获得4,500港元迁拆赔偿,另加800至1,200港元搬迁津贴以搬往别处[29]。1984年1月初,尚有超过一百户还未搬出,当中有约40户是因绿印者、一人或二人家庭而未获安置,房协则通知他们即将拆卸屋邨,居民于是开召开大会要求押后拆卸[28]。他们又前往周梁淑怡张鉴泉张奥伟陈英麟等议员办事处寻求帮助[30]。至于房协回应指屋邨自1977年后已属非法僭建需要拆卸,及澄清有40余户是在1982年6月后才入住,或者是在其他公屋单位已有户籍而不获安置,无意押后清拆日期[31]。最终房协如期在2月19日关闭屋邨拆卸重建,工程在1988年初完成,成为今日的颂贤花园[32]。 

社区环境

葛量洪夫人新村位处九龙市区,又跟海边和当时的旺角码头相距不远,交通方便[33]。战前的大角咀发展上并不成熟,在英国取得新九龙前曾是其中一个三不管地带,到1918年后大角咀经移山填海和开辟道路,便成为九龙其中一个工业区,之后到1950年代又发展一些住宅,形成工业和住宅并存的社区[34]。旺角码头在1972年迁至大角咀码头,比起前者更接近该屋邨,码头曾经因中国大陆改革开放而开办多条往沿岸城市的航线,当地人流增长不少[35]。此外,该屋邨旁边是同期落成的旺角消防局,也邻近名校圣芳济书院鲜鱼行学校[36]。屋邨内部方面以住宅大厦和小花园为主,由于入伙后屋邨管理未获居民认同,他们唯有于1964年自行成立“葛量洪夫人新村居民协会有限公司”统一屋邨管理事宜,之后他们得以继续安居[37]

影响

葛量洪夫人新村是少数非港府房协兴建的资助房屋之一,与模范邨和后来的大坑西新邨一样为市民提供另类居所,可是这些由私人机构兴建的资助房屋却带来管理上的问题,加上后来港府积极兴建公屋,使私营资助房屋的影响力降低[38]。到1979年,模范邨出现管理问题,重建工程只完成一半便遭房委会接管,而房协接管葛量洪夫人新村时,陈能方已去世,经屋会亦已消失在大众视野之内,后来这个存在不足卅年的屋邨都成为历史[39]。现时仅有房协能够继续发展其他房屋,而大坑西新邨是全港现存唯一私营资助房屋[40]

参考文献与备注

  1. ^ Lady Grantham Villas (Madam Grantham San Tsuen), Tai Kok Tsui. Hong Kong Image Database. HKU Libraries. [2020-05-16]. (原始内容存档于2021-03-21). 
  2. ^ 頌賢花園. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-05-15]. (原始内容存档于2020-05-27). 
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  4. ^ 葛量洪夫人新村 第一批屋宇落成 購得者共分三期繳款. 工商晚报. 1955-06-16. 
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  25. ^ 葛夫人新村六住戶 被控欠物業稅 法庭明日開審. 华侨日报. 1960-10-10. 
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参见

外部链接