逆權管有
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逆權管有(英語:adverse possession)是普通法的法律概念,指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的訴訟時限即終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價。
敵意管有
逆權管有需要合乎「敵意管有」(hostile possession)之要素。管有者不單只需要持續並實質管有有關土地,而且還需要顯示其敵意管有之意圖,例如設下門鎖,圍欄,門牌,人為耕作等。如果土地管有者相信原業主容許其合法進入該地(例如租用),其管有意圖便不成立。不完全合乎「敵意管有」之條件,例如聲稱有意繳租但長年無法繳租的情況,就不能以逆權管有為由成為該土地的合法業主。[1]
善意與惡意
一些普通法地區不容許惡意(malice)管有人以逆權管有為由成為新業主。所謂「惡意管有」,是指其土地擁有者已知道有關土地已被他人敵意管有(即是看見了別人設下的門鎖,圍欄,門牌,或「閒人免進」之標記等),不論是罔顧此事實,或是毀壞或移除有關標記,仍然長期管有該地。
在這些司法區,並非惡意管有的敵意管有者仍然合符逆權管有的要素(買錯屋住錯屋的情況),他仍可以以此法律成為合法新業主。
一些司法區要求敵意管有人證明其善意,否則逆權管有無效。這些善意包括:
道德理由
因為土地擁有權訴訟時效是有限的,所以才出現「逆權管有」。這個訴訟時效為12年(香港《時效條例》第347章第7(2)條),而這個時效可以由明文法指定或改變(香港法例而言,1991年7月1日前為20年,7月1日後來為12年)。
如果訴訟時效是無限制的,那麼任何土地擁有人都無法安心,因為任何土地可能在數百或甚至一千多年前有其合法擁有者,他們的後人都可以訴訟,現有的土地擁有人便要面對無窮無盡的法律風險,這樣危害到私有產權的穩定性。
這個理由與其他普通法訴訟都有有限訴訟時效是一樣的。
應用於領土紛爭
因為訴訟時效限制適用於私人土地紛訟,那麼訴訟時效限制適用於處理領土紛爭亦理所當然。
在國際法,任何國家若確信其國土被敵意管有,便有責任提出正式抗議(不必訴訟,但該抗議需備案)。若然超過了時限下不作抗議或訴訟,國際法便不能宣稱該管有為非法,管有國便自然成為合法擁有者。
質疑
在英國,與逆權管有的相關法例受到質疑,但香港法院已基於港英兩地的土地註冊有別為由,而拒絕跟從同為普通法系的英國的做法。[2]。
案例
美國
香港
根據香港1945年成文法《時效條例》第347章,第7條及第17條,任何人士(包括惡意管有者)無間斷佔用官地60年,香港政府便會失去該官地的追索權。[3]
- 2013年2月,男子李炳章入稟高院稱,他早於1949年3月或之前,已佔用筲箕灣阿公岩某部分土地逾60年,申請逆權管有,結果獲判勝訴。其勝訴理由是,屋宇署在1991年6月向他發出修葺令,指他在1952年購入的屋宇結構存在危險,證明他早在當年已開始佔用官地。
- 2011年2月,梁輝約在1963至1964年間佔用元朗練板村的一幅地,但法庭從高空拍攝的圖片及其他文件,顯示夫婦權侵佔至少20年,故裁定梁氏勝訴。
- 2010年8月,女租客林芝入稟,要求逆權管有土瓜灣馬頭角道一個單位業權,獲判勝訴。法官認為,業主失去聯絡已26年,租客盡力尋找不果,故根據時效條例判單位給她。
- 2009年11月,新世界發展購入元朗屏山唐人新村兩幅農地,一名在上址居住了近30年的七旬老翁入稟高院要求「逆權管有」土地,被裁定敗訴。
- 2006年1月,老婦黃壬娣與女兒陳淑賢,稱已佔用土地逾20年,要求「逆權管有」大埔滘松園一幅12萬平方呎農地,與業主恒基地產附屬公司打官司,終審法院於2006年按《時效條例》裁定土地歸黃婦。
參考文獻
參見
外部連結
- 香港成文法《時效條例》第347章 (頁面存檔備份,存於互聯網檔案館)(繁體中文)
- 2006年10月24日,成報:恒基地產向高院申請司法覆核,爭一幅農地,指「逆權管有」有違《香港基本法》,是剝奪原業主的財產,要求撤銷根據《時效條例》第347章的原判決。 (案件編號:HCAL32/2006)
- FACV1/1997:沒有敵意侵佔之意圖便無權申請「逆權管有」 (頁面存檔備份,存於互聯網檔案館)(英文)